Come disdire un contratto di affitto?

Tutti noi, o quasi tutti noi sarebbe più corretto dire, abbiamo almeno una volta avuto un immobile (sia ad uso abitativo che ad uso commerciale) che poi abbiamo dovuto lasciare. Le motivazioni, ovviamente, possono essere centinaia e centinaia ma indipendentemente da queste le cose devono esser fatte con criterio e quindi rispettando quelli che sono i ‘vincoli’ legislativi che sono previsti dal nostro Stato.

Rispettare quindi la normativa inerente tali contratti è importantissimo, infatti nel caso se ne stipulassero non in conformità alla legge, sia l'inquilino che il locatore potrebbero incorrere in sanzioni davvero pesanti o, in altri casi, uno di tali soggetti potrebbe denunciare la controparte, con le relative conseguenze giuridiche che sono previste dalle norme vigenti. Di conseguenza, è necessario stipulare quindi un genere di accordo che segua i dettami di legge.

Innanzitutto, doverosa precisazione da fare, è quella inerente ai contratti che vengono stipulati perché è partendo proprio da quanto scritto su questi che possiamo esercitare l’opzione di disdetta. I contratti ad oggi legalmente riconosciuti sono:

• Contratti liberi del 4+4: ovvero tutti quei contratti ove il canone può tranquillamente essere concordato dalle due parti ma la durata non deve essere inferiore ai quattro anni; questo tipo di contratto viene indicato nel caso in cui si stia cercando una casa fissa per una famiglia e quindi essere sicuri di non subire trasferimenti nel breve periodo; 
• Contratti concordati: sono quelli che prevedono condizioni estremamente particolari e hanno la tempistica del 3+2; la sua durata è più breve rispetto a quella del contratto 4+4, la prima scadenza è di 3 anni e il contratto viene automaticamente rinnovato per altri 2 anni e, salvo interventi di disdetta, il contratto si rinnova ogni 3 anni. Questo tipo di contratto conviene soprattutto se si desidera risparmiare perché il canone fissato dalla legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato, tuttavia bisogna convivere con la questione della durata;
• Contratti transitori: sono quelli che vengono registrati a lavoratori ‘occasionali’ oppure a studenti e hanno una tempistica, minima, di trenta giorni e, massima, di centottanta; in questi casi particolari, infatti, è possibile dare disdetta senza bisogno di un preavviso e l’unico vincolo che si ha è quello di dichiarare nel contratto quali esigenze impongono questo tipo di contratto;
• Contratti ad uso commerciale: sono l’insieme di contratti che prevedono la ‘cessione’ delle mura destinata ad attività per l’appunto commerciali (vedi pub, bar, ristoranti e via discorrendo). In questo caso la durata non è più del 4+4 bensì del 6+6.
• Contratto per finalità turistiche: le parti in questo caso possono stabilire liberamente la durata del contratto, solitamente breve, al termine della quale la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile.

Il deposito cauzionale e la caparra

Si tratta di due elementi molto importanti nel contratto di affitto, il deposito cauzionale, meglio conosciuto come “cauzione”, viene richiesto dal proprietario che affitta all’inquilino come garanzia per le obbligazioni derivanti dal contratto. Tale deposito è previsto dalla legge ed ha come obiettivo la tutela, per quanto possibile, dell’immobile in caso di presenza di danni causati dall’affittuario.
Ma in quali casi il deposito cauzionale può essere trattenuto? La legge stabilisce che le parti del contratto possono accordarsi per una somma pari all’importo massimo di tre mensilità, il proprietario non può infatti trattenere la cauzione neanche in caso di danni all’immobile che vanno analizzati da un giudice, l’unico che può decidere se l’immobile presenta danni meritevoli di risarcimento, pertanto il proprietario non ha potere decisionale in queste occasioni.
La caparra, invece, è una somma di denaro che può essere versata all’agenzia immobiliare o direttamente al proprietario per un periodo temporaneo al fine di dichiarare il proprio interesse ed impegno rispetto al futuro contratto di affitto, in modo tale da assicurarsi di aver preso la casa.
Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto è necessario che la somma versata come caparra venga restituita o può essere trasformata, al massimo, come parte della cauzione o utilizzata per considerare pagata la prima mensilità.
Insomma affittare un immobile è, ovviamente, una cosa seria e le cose cui prestare attenzione sono molteplici tanto in caso della stipula di un contratto quanto, come vedremo, per la disdetta dello stesso.

Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore

Ovviamente, che sia chiaro e ovvio da specificare, la richiesta di disdetta del contratto d’affitto può essere avanzata tranquillamente sia dal locatore che dall’inquilino. Ovviamente le metodologie sono similari ma posseggono delle differenze.

I locatori, infatti, possono richiedere espressamente la disdetta del contratto con un anticipo di sei mesi a patto e condizione, però, che alla base vi siano delle motivazioni che sono riconosciute valide a livello collettivo. In primis può essere considerata tale se il locatore, causa motivi esterni, decide di fare di quell’immobile la propria dimora, oppure se decide di destinare la stessa a parenti o figli.
Altre motivazioni possono essere la ristrutturazione totale o parziale dell’immobile oppure il cambio di destinazione d’uso.
Nel caso in cui, invece, ci ritrovassimo dinanzi ad una disdetta anticipata che riguarda i locali commerciali i tempi devono essere maggiori in quanto la richiesta da parte del locatore deve essere avanzata ben dodici mesi prima.

Per quanto riguarda il proprietario dell'immobile, come abbiamo visto, una disdetta anticipata del contratto d'affitto deve avere delle motivazioni fondate e soprattutto rientranti in casi specifici stabiliti dalla normativa e quindi (come vedremo in seguito per quanto riguarda l'inquilino) risulta essere meno semplice rispetto alla controparte.

Fondamentale è la tempistica da rispettare, cioè almeno sei mesi di preavviso (attraverso invio di raccomandata A/R) antecedenti la scadenza naturale del contratto. Se non si dovessero rispettare, la conseguenza per il locatore è il rinnovo dello stesso alle medesime condizioni del precedente.

Disdetta da parte dell’inquilino

In questo caso, rispetto alla disdetta del contratto effettuata dal locatore, esistono molte più motivazioni valide al fine di avanzare una richiesta di disdetta. Di fatto, però, va fatta una precisazione che accomuna locatore e inquilino: la tempistica è sempre la stessa ipso facto la comunicazione deve avvenire necessariamente con almeno sei mesi di anticipo.

Tra le motivazioni, in genere, se ne distinguono due tipologie, ovvero quelle gravi e quelle non gravi. Nel primo caso possono rientrare situazioni quali la perdita di lavoro (con annessa quindi perdita degli introiti necessari al pagamento dell’affitto), oppure motivi di trasferimento in altre città. Nel secondo caso, e qui in molti ci giocano su, si fa riferimento a tutte quelle problematiche presenti a livello infrastrutturali che però erano già state palesate al momento della stipula del contratto. Ed è proprio per questo motivo che in genere si consiglia di essere quanto più meticolosi e precisi al momento della stipula di un contratto.

Come si può notare, l'inquilino presenta una maggiore possibilità di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi istante, avvalendosi di apposita clausola e sempre comunque per motivi che debbano essere fondati ed evidenti, da inserire naturalmente nella lettera di preavviso di recesso. Questa deve essere inviata a mezzo raccomandata A/R, come abbiamo detto almeno sei mesi prima dell'abbandono dell'immobile.

In caso di mancato rispetto di tale tempistica, cioè con avviso senza i sei mesi di anticipo, le conseguenze possono essere diverse e pesanti per l'inquilino. In particolare, egli dovrà versare al locatore una somma pari a ben sei canoni mensili (equivalente al periodo di mancato preavviso), anche nel caso in cui si sia rilasciato l'appartamento. A questo si potrebbe aggiungere inoltre anche un eventuale richiesta, da parte del locatore, di risarcimento danni.

Infine, ultima chiosa, riguarda il modulo da compilare. In esso vanno aggiunti i seguenti dati:

• Dati del contratto;
• Data di stipula del contratto;
• Data dalla quale avverrà il recesso;
• Motivazioni che hanno portato al recesso;
• Invito alla visita un giorno prima della fine della scadenza per vedere lo stato delle mura;
• Invito alla restituzione della o delle caparre;
• Firma dell’inquilino.

Il tutto, infine, deve essere spedito per mezzo postale mediante raccomandata con ricevuta di ritorno: la data di spedizione infatti è quella dalla quale decorreranno i sei mesi.

Un ultimo adempimento da effettuare è di tipo fiscale e spetta al locatore, che dovrà pagare una tassa all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato del contratto. Essa dovrà essere pagata dal proprietario dell'immobile, ma egli potrà rivalersi sull'inquilino per ottenere il rimborso di almeno la metà dell'imposta versata.