Dopo avervi parlato di come dare disdetta sindacale alla CISL, oggi parliamo di qualcosa di simile Non sempre quando si prende una casa in affitto si vuole continuare ad abitare nello stessa casa. I motivi possono essere diversi e differenti. Ci si deve trasferire per motivi personali; scade il contratto di affitto e non lo si vuole rinnovare; l'inquilino muore per circostanze inaspettate; per gravi motivi si decide di disdire il contratto, in molti casi anche anticipatamente rispetto alla data di scadenza dello stesso.
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- Disdire un contratto di affitto: sai come fare?
- Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore
- Cosa dice la legge in merito al modello di disdetta affitto
- Situazioni in cui è possibile la disdetta senza preavviso
- Come funziona per i tipi di contratto a uso foresteria?
- Effettuare la disdetta dell'affitto dell'appartamento alla prima scadenza
- Disdetta del contratto di affitto a canone libero
- Quando a disdire il contratto è il proprietario
- La lettera di disdetta
- Stipula contratto e determinazione di transitorietà
- Modulistica
- Determinazione del canone
- Come compilare il modello F23? Una guida
- Compilazione F23 e caratteristiche del modello
- FAQ
Quanto si vuole recedere il contratto d'affitto è necessario compilare il relativo modulo di disdetta, munendosi dei relativi documenti necessari come quelli di riconoscimento (carta d'identità, passaporto ecc.) e del precedente e già firmato contratto di locazione.
Disdire un contratto di affitto: sai come fare?
Tutti noi, o quasi tutti noi sarebbe più corretto dire, abbiamo almeno una volta avuto un immobile (sia ad uso abitativo che ad uso commerciale) che poi abbiamo dovuto lasciare. Le motivazioni, ovviamente, possono essere centinaia e centinaia ma indipendentemente da queste le cose devono esser fatte con criterio e quindi rispettando quelli che sono i ‘vincoli’ legislativi che sono previsti dal nostro Stato.
Rispettare quindi la normativa inerente tali contratti è importantissimo, infatti nel caso se ne stipulassero non in conformità alla legge, sia l'inquilino che il locatore potrebbero incorrere in sanzioni davvero pesanti o, in altri casi, uno di tali soggetti potrebbe denunciare la controparte, con le relative conseguenze giuridiche che sono previste dalle norme vigenti. Di conseguenza, è necessario stipulare quindi un genere di accordo che segua i dettami di legge.
Innanzitutto, doverosa precisazione da fare, è quella inerente ai contratti che vengono stipulati perché è partendo proprio da quanto scritto su questi che possiamo esercitare l’opzione di disdetta. I contratti ad oggi legalmente riconosciuti sono:
- Contratti liberi del 4+4: ovvero tutti quei contratti ove il canone può tranquillamente essere concordato dalle due parti ma la durata non deve essere inferiore ai quattro anni; questo tipo di contratto viene indicato nel caso in cui si stia cercando una casa fissa per una famiglia e quindi essere sicuri di non subire trasferimenti nel breve periodo;
- Contratti concordati: sono quelli che prevedono condizioni estremamente particolari e hanno la tempistica del 3+2; la sua durata è più breve rispetto a quella del contratto 4+4, la prima scadenza è di 3 anni e il contratto viene automaticamente rinnovato per altri 2 anni e, salvo interventi di disdetta, il contratto si rinnova ogni 3 anni. Questo tipo di contratto conviene soprattutto se si desidera risparmiare perché il canone fissato dalla legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato, tuttavia bisogna convivere con la questione della durata;
- Contratti transitori: sono quelli che vengono registrati a lavoratori ‘occasionali’ oppure a studenti e hanno una tempistica, minima, di trenta giorni e, massima, di centottanta; in questi casi particolari, infatti, è possibile dare disdetta senza bisogno di un preavviso e l’unico vincolo che si ha è quello di dichiarare nel contratto quali esigenze impongono questo tipo di contratto;
- Contratti ad uso commerciale: sono l’insieme di contratti che prevedono la ‘cessione’ delle mura destinata ad attività per l’appunto commerciali (vedi pub, bar, ristoranti e via discorrendo). In questo caso la durata non è più del 4+4 bensì del 6+6.
- Contratto per finalità turistiche: le parti in questo caso possono stabilire liberamente la durata del contratto, solitamente breve, al termine della quale la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile.
Il deposito cauzionale e la caparra
La caparra, invece, è una somma di denaro che può essere versata all’agenzia immobiliare o direttamente al proprietario per un periodo temporaneo al fine di dichiarare il proprio interesse ed impegno rispetto al futuro contratto di affitto, in modo tale da assicurarsi di aver preso la casa.
Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto è necessario che la somma versata come caparra venga restituita o può essere trasformata, al massimo, come parte della cauzione o utilizzata per considerare pagata la prima mensilità.
Insomma affittare un immobile è, ovviamente, una cosa seria e le cose cui prestare attenzione sono molteplici tanto in caso della stipula di un contratto quanto, come vedremo, per la disdetta dello stesso.
Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore
Ovviamente, che sia chiaro e ovvio da specificare, la richiesta di disdetta del contratto d’affitto può essere avanzata tranquillamente sia dal locatore che dall’inquilino. Ovviamente le metodologie sono similari ma posseggono delle differenze.
I locatori, infatti, possono richiedere espressamente la disdetta del contratto con un anticipo di sei mesi a patto e condizione, però, che alla base vi siano delle motivazioni che sono riconosciute valide a livello collettivo. In primis può essere considerata tale se il locatore, causa motivi esterni, decide di fare di quell’immobile la propria dimora, oppure se decide di destinare la stessa a parenti o figli.
Altre motivazioni possono essere la ristrutturazione totale o parziale dell’immobile oppure il cambio di destinazione d’uso.
Nel caso in cui, invece, ci ritrovassimo dinanzi ad una disdetta anticipata che riguarda i locali commerciali i tempi devono essere maggiori in quanto la richiesta da parte del locatore deve essere avanzata ben dodici mesi prima.
Per quanto riguarda il proprietario dell'immobile, come abbiamo visto, una disdetta anticipata del contratto d'affitto deve avere delle motivazioni fondate e soprattutto rientranti in casi specifici stabiliti dalla normativa e quindi (come vedremo in seguito per quanto riguarda l'inquilino) risulta essere meno semplice rispetto alla controparte.
Fondamentale è la tempistica da rispettare, cioè almeno sei mesi di preavviso (attraverso invio di raccomandata A/R) antecedenti la scadenza naturale del contratto. Se non si dovessero rispettare, la conseguenza per il locatore è il rinnovo dello stesso alle medesime condizioni del precedente.
Disdetta da parte dell’inquilino
In questo caso, rispetto alla disdetta del contratto effettuata dal locatore, esistono molte più motivazioni valide al fine di avanzare una richiesta di disdetta. Di fatto, però, va fatta una precisazione che accomuna locatore e inquilino: la tempistica è sempre la stessa ipso facto la comunicazione deve avvenire necessariamente con almeno sei mesi di anticipo.
Tra le motivazioni, in genere, se ne distinguono due tipologie, ovvero quelle gravi e quelle non gravi. Nel primo caso possono rientrare situazioni quali la perdita di lavoro (con annessa quindi perdita degli introiti necessari al pagamento dell’affitto), oppure motivi di trasferimento in altre città. Nel secondo caso, e qui in molti ci giocano su, si fa riferimento a tutte quelle problematiche presenti a livello infrastrutturali che però erano già state palesate al momento della stipula del contratto. Ed è proprio per questo motivo che in genere si consiglia di essere quanto più meticolosi e precisi al momento della stipula di un contratto.
Come si può notare, l'inquilino presenta una maggiore possibilità di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi istante, avvalendosi di apposita clausola e sempre comunque per motivi che debbano essere fondati ed evidenti, da inserire naturalmente nella lettera di preavviso di recesso. Questa deve essere inviata a mezzo raccomandata 1, come abbiamo detto almeno sei mesi prima dell'abbandono dell'immobile.
In caso di mancato rispetto di tale tempistica, cioè con avviso senza i sei mesi di anticipo, le conseguenze possono essere diverse e pesanti per l'inquilino. In particolare, egli dovrà versare al locatore una somma pari a ben sei canoni mensili (equivalente al periodo di mancato preavviso), anche nel caso in cui si sia rilasciato l'appartamento. A questo si potrebbe aggiungere inoltre anche un eventuale richiesta, da parte del locatore, di risarcimento danni.
Infine, ultima chiosa, riguarda il modulo da compilare. In esso vanno aggiunti i seguenti dati:
- Dati del contratto;
- Data di stipula del contratto;
- Data dalla quale avverrà il recesso;
- Motivazioni che hanno portato al recesso;
- Invito alla visita un giorno prima della fine della scadenza per vedere lo stato delle mura;
- Invito alla restituzione della o delle caparre;
- Firma dell’inquilino.
Il tutto, infine, deve essere spedito per mezzo postale mediante raccomandata con ricevuta di ritorno: la data di spedizione infatti è quella dalla quale decorreranno i sei mesi.
Un ultimo adempimento da effettuare è di tipo fiscale e spetta al locatore, che dovrà pagare una tassa all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato del contratto. Essa dovrà essere pagata dal proprietario dell'immobile, ma egli potrà rivalersi sull'inquilino per ottenere il rimborso di almeno la metà dell'imposta versata.
Cosa dice la legge in merito al modello di disdetta affitto
La possibilità di recedere il contratto di locazione e di compilare il relativo modulo per disdire il contratto è prevista dalla legge. Ecco infatti gli articoli più importanti di riferimento che confermano e regolano questo esercizio: Art. 4 - Legge 27 luglio 1978, n. 392, Art. 1613 Codice Civile, Art. 1614 Morte dell'inquilino.
Fac simile del documento per disdire l'affitto
Eccovi un esempio di modulo disdetta del contratto di locazione, da inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno:
Spett.le
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Raccomandata A.R.
OGGETTO: recesso anticipato dal contratto di locazione.
Con la presente La informo della mia intenzione di recedere dal contratto,
stipulato in data . . /. . /. . . . . . . . e relativo all'immobile di Sua proprietà
sito in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., avvalendomi della
clausola n. …. del contratto di locazione che prevede la mia facoltà di recesso
anticipato prima della scadenza del termine contrattuale.
oppure
avvalendomi del disposto dell'art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998, Le comunico
la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della
presente. In particolare i “gravi motivi” sono da collegare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(es. alla mia imprevista necessità di trasferirmi per motivi di lavoro).
La invito sin d'ora a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto.
In attesa di un Suo cordiale riscontro, Le porgo distinti saluti.
[Luogo], gg/mm/aaaa
Firma
_______________________________________
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Modulo di disdetta con spedizione online
Tempistiche per inviare la disdetta
Il conduttore che voglia rientrare in possesso del bene prima dello scadere dell’atto (esclusivamente nei casi precedentemente esposti), deve inviare una lettera per disdire l'affitto entro 12 mesi dalla data in cui si intende liberare l’immobile, specificando la motivazione dell’azione. Se l’affitto è ad uso foresteria, una formula utilizzata spesso dalle aziende per trovare un alloggio ai dipendenti trasferiti, l’avviso di fine rapporto può essere consegnato entro un trimestre dalla sua scadenza. Qualora non si rispettassero questi termini, il locatario ha diritto al ripristino delle condizioni precedenti o ad ottenere un risarcimento che sia pari a 36 mensilità.
Disdetta del contratto di equo canone
Prima che siano trascorsi di 4 anni, non è possibile avviare una disdetta del contratto di equo canone; decorso questo periodo, il rapporto può essere concluso per volontà di una delle due parti con un preavviso di almeno sei mesi. Non è necessario indicare una motivazione per la rescissione; qualora manchi meno di un semestre alla scadenza, se non perviene alcuna lettera l’affitto si considera rinnovato per tacito accordo.
Situazioni in cui è possibile la disdetta senza preavviso
Inadempimento Contrattuale Grave:
- Conduttore: Se il locatore non adempie ai suoi obblighi contrattuali (ad esempio, se non esegue le necessarie riparazioni all'immobile, rendendo l'abitazione inabitabile).
- Locatore: Se il conduttore non paga il canone d'affitto per un periodo prolungato o causa danni significativi all'immobile.
Motivi di Forza Maggiore:
- Eventi straordinari e imprevedibili che rendono impossibile la prosecuzione del contratto (ad esempio, disastri naturali che rendono l'immobile inagibile).
Procedura da seguire:
Notifica Scritta:
- Anche se si tratta di una disdetta senza preavviso, è necessario fornire una comunicazione scritta all'altra parte. Questa comunicazione deve specificare chiaramente i motivi della risoluzione immediata del contratto.
Documentazione delle Cause:
- È fondamentale documentare le ragioni della disdetta senza preavviso, ad esempio attraverso fotografie, rapporti di tecnici, corrispondenza scritta, ecc. Questi documenti saranno essenziali in caso di contestazione legale.
Possibile Risarcimento Danni:
- La parte che risolve il contratto senza preavviso potrebbe essere tenuta a risarcire i danni subiti dall'altra parte, a meno che non sia in grado di dimostrare che la risoluzione immediata era giustificata.
Considerazioni Legali:
- Legislazione Applicabile: Le specifiche disposizioni per la disdetta senza preavviso possono variare a seconda del Paese e della giurisdizione. In Italia, ad esempio, il Codice Civile e la Legge n. 392/1978 (Legge sull'Equo Canone) regolamentano questi aspetti.
- Consulenza Legale: A causa della complessità e delle potenziali conseguenze legali di una disdetta senza preavviso, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per assicurarsi di agire in conformità con la legge e tutelare i propri diritti.
Esempi di Normative:
- Italia: Il Codice Civile italiano, all'articolo 1583 e seguenti, regola le modalità e i termini di risoluzione dei contratti di locazione. In particolare, l'articolo 1455 stabilisce che la risoluzione del contratto può avvenire per inadempimento grave.
- Altri Paesi: In altri contesti giuridici, come negli Stati Uniti o nel Regno Unito, le leggi possono differire significativamente, e quindi è cruciale fare riferimento alla legislazione locale.
Come funziona per i tipi di contratto a uso foresteria?
Per i tipi di contratto a uso foresteria, come nei casi di società che destinano l'appartamento ad abitazione per i propri dipendenti, collaboratori o ospiti, la disdetta dell'affitto deve essere comunicata entro il termine stabilito nel contratto stesso, solitamente fissata in 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata AR.
Uso transitorio: un esempio gli affitti per studenti
I contratti d'affitto a uso transitorio sono destinati a coloro che per motivi di studio o di lavoro anno la necessità di un alloggio per brevi periodi. Anche questo tipo di contratto può essere risolto dando disdetta dell'affitto almeno 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandato AR o nei tempi stabiliti nel contratto stesso.
Uso abitativo: quando si vive in condominio
In merito ai contratti di locazione ad uso abitativo, solitamente la durata complessiva è di 8 anni (4 anni iniziali più un rinnovo di 4 anni) per i contratti a canone libero, mentre per quelli a canone convenzionato la durata è di 5 anni (3 anni più un rinnovo di 2 anni). Per entrambi i tipi di contratto, è necessario inviare una lettera di disdetta tramite raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza o secondo quanto stabilito nel contratto stesso.
Effettuare la disdetta dell'affitto dell'appartamento alla prima scadenza
E' possibile dare disdetta dell'affitto al termine della prima scadenza qualora:
- il proprietario intenda adibirlo a propria abitazione, per il coniuge o i figli o dei parenti, entro il secondo grado;
- il proprietario necessiti dell'immobile per adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l'inquilino disponga di altra abitazione e di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio;
- l'immobile è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito o ristrutturato.
L'inquilino e il suo rapporto con l'agenzia delle entrate e le spese condominiali
La disdetta di un contratto di affitto da parte dell'inquilino è regolamentata principalmente da tre normative:
- L'articolo 4 della Legge 392/78 stabilisce che l'affittuario può recedere dal contratto, inviando una lettera raccomandata al proprietario con almeno sei mesi di preavviso prima della scadenza del contratto. In presenza di gravi motivi, è possibile recedere dal contratto indipendentemente dai termini, purché si comunichi al locatore con sei mesi di anticipo, sempre tramite raccomandata.
- L'articolo 1613 del Codice Civile consente ai dipendenti pubblici di recedere dal contratto in caso di trasferimento, a condizione che non sia avvenuto su richiesta dell'affittuario; la disdetta dell'affitto sarà effettiva a partire dal secondo mese successivo all'invio della lettera di recesso.
- L'articolo 1614 del Codice Civile prevede che, in caso di decesso del conduttore e se la durata residua del contratto è superiore ad un anno e vi sia un divieto di sublocazione, gli eredi possano recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte, con un preavviso verbale di almeno un trimestre.
Pubblichiamo a seguire un fac-simile di lettera di disdetta della locazione da parte dell’inquilino per motivi ordinari:
Modulo fac simile per il recesso anticipato dal contratto di locazione
RACCOMANDATA AR
AL SIG………….
Via/P.zza ………..
Egregio signore,
Le comunico con la presente la mia volontà di recedere il contratto tra noi stipulato che riguarda l’immobile di Sua proprietà sito in………………., appellandomi all’Art. 4 della Legge 392/78.
L’appartamento Vi sarà quindi consegnato libero in data………………
Nell’attesa di una Sua risposta, cordiali saluti.
Data
Firma
Va detto che l’esempio presentato è solo un esempio: è valido qualsiasi tipo di testo purché sulla raccomandata di disdetta dell'affitto da parte dell’inquilino siano indicati: il destinatario, il mittente (con firma), la volontà di recedere il contratto, la data di consegna delle chiavi dell’immobile e i riferimenti alla legge.
Anche se ognuno può scrivere il testo come meglio crede, nella stesura della lettera raccomandiamo comunque chiarezza nell’esposizione e una certa capacità di sintesi. Il documento va infatti scritto esclusivamente per il suo valore legale: per concludere un rapporto di locazione in maniera pacifica è bene dialogare con la controparte, è un segno di civiltà e non costa niente!
Disdetta del contratto di affitto a canone libero
Il canone per l'affitto a canone libero è completamente libero e, di fatto, viene deciso dal proprietario, in base alle condizioni del mercato. Al momento della firma del contratto di affitto a canone libero, viene richiesto un deposito cauzionale, che corrisponde al massimo a tre mesi di canone anticipato.
Per quanto riguarda le spese di registrazione del contratto, a meno che non siano state stabilite disposizioni diverse tra le parti, queste saranno suddivise equamente, al 50%, tra inquilino e proprietario.
La disdetta del contratto di affitto a canone libero deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata. Se il proprietario desidera interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve fornire una motivazione valida per farlo. Allo stesso modo, se l'inquilino vuole lasciare l'immobile prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare di avere gravi ragioni, come un trasferimento in un'altra città, difficoltà economiche sopravvenute o l'acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell'inquilino può essere esclusa nel contratto, mentre il rinnovo del contratto alle stesse condizioni avviene automaticamente se non viene inviata una disdetta entro i termini stabiliti.
La Legge di Bilancio 2021 portò alcune novità per quanto riguardava la tassazione relativa alla cosiddetta "Cedolare Secca", a cui poteva aderire anche il proprietario di un immobile in affitto a canone libero. In particolare, questa novità tendeva a limitare i casi in cui si applicava la tassazione del 21% relativamente ad affitti di breve durata. In pratica, si poteva scegliere di aderire alla cedolare secca per un numero limitato di appartamenti, cioè fino a quattro. Superata tale quota si presumeva un'attività imprenditoriale e pertanto vi era l'assoggettamento del reddito all'Irpef.
Esisteva anche un'altra novità di rilievo per il pagamento della cedolare secca, anche per chi dava casa in affitto a canone libero: l'acconto, che sino al 2020 era pari al 95%, invece dal 2021 passava al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per quanto riguardava il resto delle modalità di adesione alla cedolare secca e i casi in cui si applicava in maniera differenziata, non videro alcuna modifica e pertanto rimasero inalterati anche per l'anno 2021, sia per l'affitto a canone libero (al 21%) che quello con canone concordato (al 10%).
Comunque, dopo aver spiegato cosa significava un affitto a canone libero, ricordiamo in sintesi cos'è la cedolare secca e in quali casi si poteva aderire a questa tassazione agevolata riguardante gli immobili in affitto, ai fini abitativi. La cedolare secca era un nuovo regime di tassazione che andava a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria, derivato dalla locazione di uno o più immobili. Oltre che all'Irpef, tale regime sostituiva anche le imposte di registro e di bollo, come anche le addizionali.
Per quei proprietari che aderivano alla cedolare secca era possibile optare tra un regime al 21% per contratti d'affitto a canone libero oppure al 10% per quelli a canone concordato. L'applicazione della tassazione prescelta non era automatica, ma risultava subordinata all'esercizio di tale opzione al momento della registrazione del contratto stesso. Questo regime agevolato si applicava alle unità immobiliari delle categorie catastali che andavano dall'A-1 all'A-11 e relative pertinenze, locate per un uso abitativo.
Quando a disdire il contratto è il proprietario
Il proprietario di casa può dare disdetta del contratto a canone libero alla prima scadenza quadriennale nei seguenti casi:
1. Offerta di un Altro Immobile Idoneo
Il locatore ha la possibilità di offrire all'inquilino un altro immobile idoneo in sostituzione dell'attuale alloggio. Questo significa che il proprietario deve mettere a disposizione dell'inquilino un'abitazione che soddisfi le stesse esigenze e condizioni dell'immobile attualmente affittato. L'immobile offerto deve essere adeguato per dimensioni, caratteristiche e ubicazione rispetto a quello originale. Questa offerta deve essere formulata in modo chiaro e con sufficiente anticipo rispetto alla scadenza del contratto, per permettere all'inquilino di valutare e, se necessario, accettare il trasferimento.
2. Disponibilità di un Alloggio Libero e Idoneo nello Stesso Comune
Nel caso in cui l'inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune, il locatore può procedere con la disdetta del contratto. La disponibilità di un altro alloggio significa che l'inquilino possiede già o ha accesso a un'abitazione che soddisfi le sue necessità abitative senza creare disagio. Questo potrebbe includere la proprietà di un altro immobile, un altro contratto di affitto in corso, o la possibilità di trasferirsi presso un parente o conoscente.
Ulteriori Casi di Disdetta Previsti dalla Legge
Oltre ai casi sopra menzionati, la legge italiana prevede altre situazioni in cui il locatore può dare disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale. Queste includono:
Necessità del Proprietario: Il locatore può richiedere l'immobile per uso personale, per un parente stretto (entro il secondo grado), o per un coniuge che intenda stabilirvi la propria residenza o attività lavorativa.
Ristrutturazioni Importanti: Se l'immobile necessita di ristrutturazioni significative che non possono essere effettuate mentre l'immobile è occupato, il locatore può dare disdetta. Questi lavori devono essere documentati e giustificati da un progetto approvato e dalle autorizzazioni necessarie.
Inadempimenti dell'Inquilino: Se l'inquilino ha violato ripetutamente le clausole contrattuali, come il mancato pagamento del canone o comportamenti che danneggiano l'immobile, il locatore può avvalersi della disdetta anticipata.
Cambio di Destinazione d'Uso: Se il locatore intende modificare la destinazione d'uso dell'immobile (ad esempio, da residenziale a commerciale) e ha ottenuto le necessarie autorizzazioni, può procedere con la disdetta.
Procedura di Disdetta
La procedura per la disdetta del contratto deve seguire specifici passaggi legali:
Comunicazione Scritta: Il locatore deve inviare una comunicazione scritta all'inquilino con un preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Questa comunicazione deve includere i motivi della disdetta e, se applicabile, l'offerta di un altro immobile idoneo.
Raccomandata A/R: La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, per avere una prova legale della data di invio e di ricezione da parte dell'inquilino.
Accordo tra le Parti: In alcuni casi, le parti possono raggiungere un accordo consensuale per la risoluzione anticipata del contratto, definendo i termini della disdetta e eventuali compensazioni.
Implicazioni della Disdetta
La disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale comporta diverse implicazioni sia per il locatore che per l'inquilino:
Per il Locatore: Deve essere preparato a giustificare i motivi della disdetta e, se necessario, a fornire un'alternativa adeguata all'inquilino. Deve anche rispettare i termini legali per evitare contenziosi.
Per l'Inquilino: Deve valutare le alternative offerte e prepararsi al trasferimento. Se ritiene che la disdetta non sia giustificata, può contestarla legalmente.
In conclusione, la possibilità per il locatore di dare disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale è regolata da precise disposizioni legali che tutelano i diritti di entrambe le parti coinvolte. È essenziale seguire correttamente le procedure legali e comunicare in modo trasparente per evitare conflitti e garantire una transizione equa e ordinata.
La lettera di disdetta
Un contratto di affitto che si voglia rescindere necessita, per legge, di una lettera di disdetta della locazione; tramite questo documento l’inquilino informa il padrone di casa della sua volontà a concludere il rapporto prima del tempo. Ogni atto di locazione prevede un termine entro il quale il locatario può decidere di lasciare l’abitazione, una volta consegnata la lettera (meglio se per raccomandata) i firmatari si limiteranno a pagare le mensilità fino al termine previsto.
Qualora l’affittuario non rispetti i termini, comunicando la sua intenzione a trasferirsi senza aver dato il giusto preavviso, dovrà trovare un subentrante che rispetti gli accordi contrattuali o continuare a onorare i pagamenti fino allo scadere del contratto. Presentiamo a seguire un modello valido per ognuno dei due casi.
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , nel rispetto del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
La lettera fuori dai termini
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , al di fuori del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Sarà (mia/nostra) cura reperire un inquilino che possa subentrare al (mio/nostro) posto e presentarle i documenti dei candidati.
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
Stipula contratto e determinazione di transitorietà
Per stipulare un contratto transitorio di locazione entrambe le parti devono dichiarare esplicitamente l’esigenza transitoria. E’ onere del locatore confermare prima della scadenza i motivi della transitorietà, e sono previste sanzioni in caso di mancanza dell’uso dichiarato. Le esigenze transitorie stabilite da molti Comuni, e che legittimano la stipula del relativo contratto sono:
- per il conduttore
- per il locatore: può dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una data certa. Il che vuol dire sostanzialmente quando il locatore intenda adibirlo ad uso abitativo commerciale artigianale o professionale proprio del coniuge, dei figli, dei parenti entro il secondo grado, e degli affini o persona giuridica con finalità pubbliche sociali, cooperative ed assistenziali.
Si evidenzia che in un contratto del genere, mentre per il proprietario le esigenze transitorie sono tassative, per l’inquilino sono esemplificative.
Modulistica
Per la sottoscrizione del contratto transitorio di locazione bisogna utilizzare il modulo di contratto predisposto e allegato alla convenzione nazionale ed agli accordi locali (disponibile presso il Comune di appartenenza dell’immobile).
Determinazione del canone
Per determinare il canone relativo a questo contratto si seguono due elementi principali: caratteristiche dell’immobile, e sua ubicazione. E’ comunque previsto un valore di base al metro quadro che cambia in più o in meno a seconda del pregio degli immobili che in ogni convenzionato comunale viene definito in categorie.
Tra immobili di una stessa categoria esiste poi una ulteriore graduazione, con un’ulteriore e diversa indicazione di valore al metro quadro a seconda della zona. Rispetto al canone che il proprietario percepirebbe con un contratto convenzionato per uso abitativo stabile (3+2), non sono previsti i benefici fiscali.
Come compilare il modello F23? Una guida
Nei casi di compravendita o locazione di un immobile è necessario non solo stipulare determinate tipologie di contratti, ma anche pagare specifiche tasse, sanzioni o imposte che variano a seconda dei casi, del tipo di contratto stesso e del tipo di immobile o terreno adibito ad uso abitativo.
É necessario inoltre, al fine di applicare i dovuti versamenti e pagamenti delle tasse, compilare moduli appositi come il Modello f23
Compilazione F23 e caratteristiche del modello
Bisogna saper compilare il modulo f23 nei casi si debbano versare delle somme al Demanio, alle Dogane o all'agenzia delle Entrate relative a tasse particolari da pagare e utili alla registrazione di atti pubblici o privati. Diversamente dal Modello F24, non è prevista la compensazione del reddito.
Va compilato da colui che effettuerà il pagamento della somma da versare in tutte le sue parti, indicando le informazioni anagrafiche del soggetto, le modalità di pagamento possibili.
Bisognerà trascrivere non solo i dati del richiedente, ma anche quelli del proprietario precedente per i casi di contratti di locazione e del notaio per il pagamento dell'imposta di registro di natura pubblica o privata.
I codici da inserire nell'F23
C'è infine la sezione legata all'importo da versare e al codice del tributo stesso, che va scritto in modo corretto, che varia a seconda dei casi. Prevista anche la sezione relativa a informazioni legate ai pagamenti quali: ente di riferimento, anno, numero causale, ecc. ecc.
Come versare l'importo dovuto
Il pagamento del Modello F23 può essere effettuato tramite modalità diverse eseguibili presso la banca, l'ufficio postale o presso gli agenti della riscossione del Gruppo Equitalia.
É possibile versare l'importo dovuto attraverso: assegni bancari e circolari in banca o presso gli agenti della riscossione; vaglia cambiali presso gli agenti della riscossione; carta di credito Pago Bancomat; assegni postali, bancari su piazza, circolari, vaglia postali, Postamat o Postepay recandosi presso un ufficio postale.
FAQ
Che cos'è un contratto di affitto a canone libero?
Un contratto di affitto a canone libero è un tipo di contratto di affitto in cui il proprietario dell'immobile e l'inquilino concordano liberamente l'importo del canone di affitto. Questo tipo di contratto non ha limiti o restrizioni imposti dalla legge sull'importo che può essere richiesto per l'affitto, a differenza di altri tipi di contratti di affitto, come il contratto di affitto a canone concordato, in cui l'importo dell'affitto è regolamentato.
Qual è la durata di un contratto di affitto a canone libero?
La durata standard di un contratto di affitto a canone libero è di 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni. Tuttavia, il proprietario e l'inquilino possono concordare una durata diversa nel contratto. Ad esempio, è possibile stipulare contratti di durata inferiore, noti come contratti transitori, per soddisfare specifiche esigenze temporanee.
Quali sono i diritti e le responsabilità dell'inquilino in un contratto di affitto a canone libero?
In un contratto di affitto a canone libero, l'inquilino ha il diritto di utilizzare l'immobile per l'uso concordato nel contratto e ha diritto alla manutenzione dell'immobile da parte del proprietario. L'inquilino è responsabile del pagamento tempestivo dell'affitto e delle spese concordate, della manutenzione dell'immobile e del rispetto delle norme stabilite nel contratto.
Quali sono i diritti e le responsabilità del proprietario in un contratto di affitto a canone libero?
Il proprietario ha il diritto di ricevere l'affitto concordato e ha il diritto di riprendere possesso dell'immobile alla fine del contratto. Il proprietario è responsabile della manutenzione dell'immobile, salvo diversa indicazione nel contratto, e deve rispettare i diritti dell'inquilino come stabilito nel contratto e nella legge.
Che succede se l'inquilino o il proprietario vuole terminare il contratto di affitto a canone libero prima della scadenza?
Se l'inquilino o il proprietario desidera terminare il contratto prima della scadenza, dovranno seguire le procedure stabilite nel contratto e nella legge. In generale, il proprietario può terminare il contratto prima della scadenza solo per specifici motivi legali, come il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino. L'inquilino può generalmente terminare il contratto in qualsiasi momento, purché dia un preavviso di almeno 6 mesi. Tuttavia, le condizioni specifiche possono variare a seconda di ciò che è stato concordato nel contratto.
Quando si può disdire un contratto di affitto senza preavviso?
Quando sussistono gravi motivi. In questo caso occorre procedere scrivendo una lettera di recesso da notificare con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Nella lettera si specificano gli estremi del contratto di locazione e la richiesta di recedere anticipatamente esplicitando la grave motivazione che ha portato all’esito della disdetta del contratto di affitto.
Chi deve pagare i 67 € per il recesso anticipato?
L’imposta di 67 € prevista per la risoluzione anticipata dell’affitto spetta sempre al locatore anche quando sia stato l’inquilino a richiedere la recessione. In ogni caso, il locatore può richiedere al conduttore di corrispondere metà della somma.
Cosa succede quando si disdice un contratto di affitto?
Quando si esercita e si motiva il recesso da un contratto di affitto, esso è attivo anche senza l’accettazione da parte del locatore. Il conduttore dovrà solo riconsegnare l’immobile entro il termine di preavviso e rispettare gli obblighi di contratto sino alla scadenza.
Cosa accade se si va via prima della scadenza del contratto di locazione?
Se l’inquilino va via prima della scadenza stabilita del contratto di locazione senza dare preavviso e senza giusta motivazione, è obbligato al versamento dei canoni mancanti fino alla scadenza anche quando riconsegna le chiavi di casa al locatore.
Cosa succede dopo aver inviato una disdetta di affitto?
Il contratto non si rinnova. In mancanza di una disdetta, l’affitto si rinnova automaticamente e per la stessa durata di tempo del precedente contratto.
Qual è la differenza tra disdetta e recesso?
Il recesso interromper un contratto prima della sua naturale scadenza. La disdetta è un atto che richiede di non rinnovare il contratto alla scadenza.
Cosa accade se non si rispettano i sei mesi di preavviso?
Quando non si rispettano i termini di preavviso, il conduttore resta vincolato all’obbligo di corrispondere al locatore il pagamento dei sei canoni mensili di mancato preavviso a partire dalla data della comunicazione oppure dal rilascio dell’immobile in caso di mancato preavviso.
Quando si ha il diritto di non pagare l’affitto?
Nel caso della morosità incolpevole. Gli inquilini per i quali è stato emesso un provvedimento di attestazione di morosità incolpevole e che sottoscrivono con il proprietario dell’immobile – il locatore – un contratto a canone concordato possono avere la sospensione delle rate fino al ripristino delle normali condizioni finanziarie per poter continuare a pagare l’affitto.
Non lasciarci: dai uno sguardo al nostro articolo sulla disdetta di ENEL Energia.
