Non sempre quando si prende una casa in affitto si vuole continuare ad abitare nello stessa casa. I motivi possono essere diversi e differenti. Ci si deve trasferire per motivi personali; scade il contratto di affitto e non lo si vuole rinnovare; l'inquilino muore per circostanze inaspettate; per gravi motivi si decide di disdire il contratto, in molti casi anche anticipatamente rispetto alla data di scadenza dello stesso. Quanto si vuole recedere il contratto d'affitto è necessario compilare il relativo modulo di disdetta, munendosi dei relativi documenti necessari come quelli di riconoscimento (carta d'identità, passaporto ecc.) e del precedente e già firmato contratto di locazione.
Cosa dice la legge in merito al modello di disdetta affitto
La possibilità di recedere il contratto di locazione e di compilare il relativo modulo per disdire il contratto è prevista dalla legge. Ecco infatti gli articoli più importanti di riferimento che confermano e regolano questo esercizio: Art. 4 - Legge 27 luglio 1978, n. 392, Art. 1613 Codice Civile, Art. 1614 Morte dell'inquilino.
Fac simile del documento per disdire l'affitto
Eccovi un esempio di modulo disdetta del contratto di locazione, da inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno:
Spett.le
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Raccomandata A.R.
OGGETTO: recesso anticipato dal contratto di locazione.
Con la presente La informo della mia intenzione di recedere dal contratto di locazione in corso,
stipulato in data . . /. . /. . . . . . . . e relativo all'immobile di Sua proprietà
sito in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., avvalendomi della
clausola n. …. del contratto di locazione che prevede la mia facoltà di recesso
anticipato prima della scadenza del termine contrattuale.
oppure
avvalendomi del disposto dell'art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998, Le comunico
la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della
presente. In particolare i “gravi motivi” sono da collegare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(es. alla mia imprevista necessità di trasferirmi per motivi di lavoro).
La invito sin d'ora, previa redazione del verbale di fine locazione e previa verifica del buono
stato dei luoghi, a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto.
In attesa di un Suo cordiale riscontro, Le porgo distinti saluti.
[Luogo], gg/mm/aaaa
Firma
_______________________________________
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Tempistiche per inviare la disdetta
Il conduttore che voglia rientrare in possesso del bene prima dello scadere dell’atto (esclusivamente nei casi precedentemente esposti), deve inviare una lettera per disdire l'affitto entro 12 mesi dalla data in cui si intende liberare l’immobile, specificando la motivazione dell’azione. Se l’affitto è ad uso foresteria, una formula utilizzata spesso dalle aziende per trovare un alloggio ai dipendenti trasferiti, l’avviso di fine rapporto può essere consegnato entro un trimestre dalla sua scadenza. Qualora non si rispettassero questi termini, il locatario ha diritto al ripristino delle condizioni precedenti o ad ottenere un risarcimento che sia pari a 36 mensilità.
Disdetta del contratto di equo canone
Prima che siano trascorsi di 4 anni, non è possibile avviare una disdetta del contratto di equo canone; decorso questo periodo, il rapporto può essere concluso per volontà di una delle due parti con un preavviso di almeno sei mesi. Non è necessario indicare una motivazione per la rescissione; qualora manchi meno di un semestre alla scadenza, se non perviene alcuna lettera l’affitto si considera rinnovato per tacito accordo.
La lettera di disdetta
Un contratto di affitto che si voglia rescindere necessita, per legge, di una lettera di disdetta della locazione; tramite questo documento l’inquilino informa il padrone di casa della sua volontà a concludere il rapporto prima del tempo. Ogni atto di locazione prevede un termine entro il quale il locatario può decidere di lasciare l’abitazione, una volta consegnata la lettera (meglio se per raccomandata) i firmatari si limiteranno a pagare le mensilità fino al termine previsto.
Qualora l’affittuario non rispetti i termini, comunicando la sua intenzione a trasferirsi senza aver dato il giusto preavviso, dovrà trovare un subentrante che rispetti gli accordi contrattuali o continuare a onorare i pagamenti fino allo scadere del contratto. Presentiamo a seguire un modello valido per ognuno dei due casi.
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , nel rispetto del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
La lettera fuori dai termini
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , al di fuori del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Sarà (mia/nostra) cura reperire un inquilino che possa subentrare al (mio/nostro) posto e presentarle i documenti dei candidati.
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
Stipula contratto e determinazione di transitorietà
Il contratto transitorio di locazione si differenzia dagli altri tipi di contratto soprattutto per la durata che va da 1 a 18 mesi mentre, per la quantificazione del canone, segue il medesimo meccanismo del convenzionato (3+2), cioè seguendo, per ogni singolo immobile, la relativa fascia di canone e la zona di riferimento determinate in base agli accordi locali.
Per stipulare un contratto transitorio di locazione entrambe le parti devono dichiarare esplicitamente l’esigenza transitoria. E’ onere del locatore confermare prima della scadenza i motivi della transitorietà, e sono previste sanzioni in caso di mancanza dell’uso dichiarato. Le esigenze transitorie stabilite da molti Comuni, e che legittimano la stipula del relativo contratto sono:
- per il conduttore
- per il locatore: può dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una data certa. Il che vuol dire sostanzialmente quando il locatore intenda adibirlo ad uso abitativo commerciale artigianale o professionale proprio del coniuge, dei figli, dei parenti entro il secondo grado, e degli affini o persona giuridica con finalità pubbliche sociali, cooperative ed assistenziali.
Si evidenzia che in un contratto del genere, mentre per il proprietario le esigenze transitorie sono tassative, per l’inquilino sono esemplificative.
Modulistica
Per la sottoscrizione del contratto transitorio di locazione bisogna utilizzare il modulo di contratto predisposto e allegato alla convenzione nazionale ed agli accordi locali (disponibile presso il Comune di appartenenza dell’immobile).
Determinazione del canone
Per determinare il canone relativo a questo contratto si seguono due elementi principali: caratteristiche dell’immobile, e sua ubicazione. E’ comunque previsto un valore di base al metro quadro che cambia in più o in meno a seconda del pregio degli immobili che in ogni convenzionato comunale viene definito in categorie.
Tra immobili di una stessa categoria esiste poi una ulteriore graduazione, con un’ulteriore e diversa indicazione di valore al metro quadro a seconda della zona. Rispetto al canone che il proprietario percepirebbe con un contratto convenzionato per uso abitativo stabile (3+2), non sono previsti i benefici fiscali.
Come compilare il modello F23? Una guida
Nei casi di compravendita o locazione di un immobile è necessario non solo stipulare determinate tipologie di contratti, ma anche pagare specifiche tasse, sanzioni o imposte che variano a seconda dei casi, del tipo di contratto stesso e del tipo di immobile o terreno adibito ad uso abitativo.
É necessario inoltre, al fine di applicare i dovuti versamenti e pagamenti delle tasse, compilare moduli appositi come il Modello f23
Compilazione F23 e caratteristiche del modello
Bisogna saper compilare il modulo f23 nei casi si debbano versare delle somme al Demanio, alle Dogane o all'agenzia delle Entrate relative a tasse particolari da pagare e utili alla registrazione di atti pubblici o privati. Diversamente dal Modello F24, non è prevista la compensazione del reddito.
Va compilato da colui che effettuerà il pagamento della somma da versare in tutte le sue parti, indicando le informazioni anagrafiche del soggetto, le modalità di pagamento possibili.
Bisognerà trascrivere non solo i dati del richiedente, ma anche quelli del proprietario precedente per i casi di contratti di locazione e del notaio per il pagamento dell'imposta di registro di natura pubblica o privata.
I codici da inserire nell'F23
C'è infine la sezione legata all'importo da versare e al codice del tributo stesso, che va scritto in modo corretto, che varia a seconda dei casi. Prevista anche la sezione relativa a informazioni legate ai pagamenti quali: ente di riferimento, anno, numero causale, ecc. ecc.
Come versare l'importo dovuto
Il pagamento del Modello F23 può essere effettuato tramite modalità diverse eseguibili presso la banca, l'ufficio postale o presso gli agenti della riscossione del Gruppo Equitalia.
É possibile versare l'importo dovuto attraverso: assegni bancari e circolari in banca o presso gli agenti della riscossione; vaglia cambiali presso gli agenti della riscossione; carta di credito Pago Bancomat; assegni postali, bancari su piazza, circolari, vaglia postali, Postamat o Postepay recandosi presso un ufficio postale.