Non sempre quando si prende una casa in affitto si vuole continuare ad abitare nello stessa casa. I motivi possono essere diversi e differenti. Ci si deve trasferire per motivi personali; scade il contratto di affitto e non lo si vuole rinnovare; l'inquilino muore per circostanze inaspettate; per gravi motivi si decide di disdire il contratto, in molti casi anche anticipatamente rispetto alla data di scadenza dello stesso. Quanto si vuole recedere il contratto d'affitto è necessario compilare il relativo modulo di disdetta, munendosi dei relativi documenti necessari come quelli di riconoscimento (carta d'identità, passaporto ecc.) e del precedente e già firmato contratto di locazione.
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- Disdire un contratto di affitto: sai come fare?
- Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore
- Cosa dice la legge in merito al modello di disdetta affitto
- La lettera di disdetta
- Stipula contratto e determinazione di transitorietà
- Modulistica
- Determinazione del canone
- Come compilare il modello F23? Una guida
- Compilazione F23 e caratteristiche del modello
Disdire un contratto di affitto: sai come fare?
Tutti noi, o quasi tutti noi sarebbe più corretto dire, abbiamo almeno una volta avuto un immobile (sia ad uso abitativo che ad uso commerciale) che poi abbiamo dovuto lasciare. Le motivazioni, ovviamente, possono essere centinaia e centinaia ma indipendentemente da queste le cose devono esser fatte con criterio e quindi rispettando quelli che sono i ‘vincoli’ legislativi che sono previsti dal nostro Stato.
Rispettare quindi la normativa inerente tali contratti è importantissimo, infatti nel caso se ne stipulassero non in conformità alla legge, sia l'inquilino che il locatore potrebbero incorrere in sanzioni davvero pesanti o, in altri casi, uno di tali soggetti potrebbe denunciare la controparte, con le relative conseguenze giuridiche che sono previste dalle norme vigenti. Di conseguenza, è necessario stipulare quindi un genere di accordo che segua i dettami di legge.
Innanzitutto, doverosa precisazione da fare, è quella inerente ai contratti che vengono stipulati perché è partendo proprio da quanto scritto su questi che possiamo esercitare l’opzione di disdetta. I contratti ad oggi legalmente riconosciuti sono:
- Contratti liberi del 4+4: ovvero tutti quei contratti ove il canone può tranquillamente essere concordato dalle due parti ma la durata non deve essere inferiore ai quattro anni; questo tipo di contratto viene indicato nel caso in cui si stia cercando una casa fissa per una famiglia e quindi essere sicuri di non subire trasferimenti nel breve periodo;
- Contratti concordati: sono quelli che prevedono condizioni estremamente particolari e hanno la tempistica del 3+2; la sua durata è più breve rispetto a quella del contratto 4+4, la prima scadenza è di 3 anni e il contratto viene automaticamente rinnovato per altri 2 anni e, salvo interventi di disdetta, il contratto si rinnova ogni 3 anni. Questo tipo di contratto conviene soprattutto se si desidera risparmiare perché il canone fissato dalla legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato, tuttavia bisogna convivere con la questione della durata;
- Contratti transitori: sono quelli che vengono registrati a lavoratori ‘occasionali’ oppure a studenti e hanno una tempistica, minima, di trenta giorni e, massima, di centottanta; in questi casi particolari, infatti, è possibile dare disdetta senza bisogno di un preavviso e l’unico vincolo che si ha è quello di dichiarare nel contratto quali esigenze impongono questo tipo di contratto;
- Contratti ad uso commerciale: sono l’insieme di contratti che prevedono la ‘cessione’ delle mura destinata ad attività per l’appunto commerciali (vedi pub, bar, ristoranti e via discorrendo). In questo caso la durata non è più del 4+4 bensì del 6+6.
- Contratto per finalità turistiche: le parti in questo caso possono stabilire liberamente la durata del contratto, solitamente breve, al termine della quale la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile.
Il deposito cauzionale e la caparra
La caparra, invece, è una somma di denaro che può essere versata all’agenzia immobiliare o direttamente al proprietario per un periodo temporaneo al fine di dichiarare il proprio interesse ed impegno rispetto al futuro contratto di affitto, in modo tale da assicurarsi di aver preso la casa.
Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto è necessario che la somma versata come caparra venga restituita o può essere trasformata, al massimo, come parte della cauzione o utilizzata per considerare pagata la prima mensilità.
Insomma affittare un immobile è, ovviamente, una cosa seria e le cose cui prestare attenzione sono molteplici tanto in caso della stipula di un contratto quanto, come vedremo, per la disdetta dello stesso.
Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore
Ovviamente, che sia chiaro e ovvio da specificare, la richiesta di disdetta del contratto d’affitto può essere avanzata tranquillamente sia dal locatore che dall’inquilino. Ovviamente le metodologie sono similari ma posseggono delle differenze.
I locatori, infatti, possono richiedere espressamente la disdetta del contratto con un anticipo di sei mesi a patto e condizione, però, che alla base vi siano delle motivazioni che sono riconosciute valide a livello collettivo. In primis può essere considerata tale se il locatore, causa motivi esterni, decide di fare di quell’immobile la propria dimora, oppure se decide di destinare la stessa a parenti o figli.
Altre motivazioni possono essere la ristrutturazione totale o parziale dell’immobile oppure il cambio di destinazione d’uso.
Nel caso in cui, invece, ci ritrovassimo dinanzi ad una disdetta anticipata che riguarda i locali commerciali i tempi devono essere maggiori in quanto la richiesta da parte del locatore deve essere avanzata ben dodici mesi prima.
Per quanto riguarda il proprietario dell'immobile, come abbiamo visto, una disdetta anticipata del contratto d'affitto deve avere delle motivazioni fondate e soprattutto rientranti in casi specifici stabiliti dalla normativa e quindi (come vedremo in seguito per quanto riguarda l'inquilino) risulta essere meno semplice rispetto alla controparte.
Fondamentale è la tempistica da rispettare, cioè almeno sei mesi di preavviso (attraverso invio di raccomandata A/R) antecedenti la scadenza naturale del contratto. Se non si dovessero rispettare, la conseguenza per il locatore è il rinnovo dello stesso alle medesime condizioni del precedente.
Disdetta da parte dell’inquilino
In questo caso, rispetto alla disdetta del contratto effettuata dal locatore, esistono molte più motivazioni valide al fine di avanzare una richiesta di disdetta. Di fatto, però, va fatta una precisazione che accomuna locatore e inquilino: la tempistica è sempre la stessa ipso facto la comunicazione deve avvenire necessariamente con almeno sei mesi di anticipo.
Tra le motivazioni, in genere, se ne distinguono due tipologie, ovvero quelle gravi e quelle non gravi. Nel primo caso possono rientrare situazioni quali la perdita di lavoro (con annessa quindi perdita degli introiti necessari al pagamento dell’affitto), oppure motivi di trasferimento in altre città. Nel secondo caso, e qui in molti ci giocano su, si fa riferimento a tutte quelle problematiche presenti a livello infrastrutturali che però erano già state palesate al momento della stipula del contratto. Ed è proprio per questo motivo che in genere si consiglia di essere quanto più meticolosi e precisi al momento della stipula di un contratto.
Come si può notare, l'inquilino presenta una maggiore possibilità di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi istante, avvalendosi di apposita clausola e sempre comunque per motivi che debbano essere fondati ed evidenti, da inserire naturalmente nella lettera di preavviso di recesso. Questa deve essere inviata a mezzo raccomandata A/R, come abbiamo detto almeno sei mesi prima dell'abbandono dell'immobile.
In caso di mancato rispetto di tale tempistica, cioè con avviso senza i sei mesi di anticipo, le conseguenze possono essere diverse e pesanti per l'inquilino. In particolare, egli dovrà versare al locatore una somma pari a ben sei canoni mensili (equivalente al periodo di mancato preavviso), anche nel caso in cui si sia rilasciato l'appartamento. A questo si potrebbe aggiungere inoltre anche un eventuale richiesta, da parte del locatore, di risarcimento danni.
Infine, ultima chiosa, riguarda il modulo da compilare. In esso vanno aggiunti i seguenti dati:
- Dati del contratto;
- Data di stipula del contratto;
- Data dalla quale avverrà il recesso;
- Motivazioni che hanno portato al recesso;
- Invito alla visita un giorno prima della fine della scadenza per vedere lo stato delle mura;
- Invito alla restituzione della o delle caparre;
- Firma dell’inquilino.
Il tutto, infine, deve essere spedito per mezzo postale mediante raccomandata con ricevuta di ritorno: la data di spedizione infatti è quella dalla quale decorreranno i sei mesi.
Un ultimo adempimento da effettuare è di tipo fiscale e spetta al locatore, che dovrà pagare una tassa all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato del contratto. Essa dovrà essere pagata dal proprietario dell'immobile, ma egli potrà rivalersi sull'inquilino per ottenere il rimborso di almeno la metà dell'imposta versata.
Cosa dice la legge in merito al modello di disdetta affitto
La possibilità di recedere il contratto di locazione e di compilare il relativo modulo per disdire il contratto è prevista dalla legge. Ecco infatti gli articoli più importanti di riferimento che confermano e regolano questo esercizio: Art. 4 - Legge 27 luglio 1978, n. 392, Art. 1613 Codice Civile, Art. 1614 Morte dell'inquilino.
Fac simile del documento per disdire l'affitto
Eccovi un esempio di modulo disdetta del contratto di locazione, da inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno:
Spett.le
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Raccomandata A.R.
OGGETTO: recesso anticipato dal contratto di locazione.
Con la presente La informo della mia intenzione di recedere dal contratto,
stipulato in data . . /. . /. . . . . . . . e relativo all'immobile di Sua proprietà
sito in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., avvalendomi della
clausola n. …. del contratto di locazione che prevede la mia facoltà di recesso
anticipato prima della scadenza del termine contrattuale.
oppure
avvalendomi del disposto dell'art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998, Le comunico
la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della
presente. In particolare i “gravi motivi” sono da collegare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(es. alla mia imprevista necessità di trasferirmi per motivi di lavoro).
La invito sin d'ora a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto.
In attesa di un Suo cordiale riscontro, Le porgo distinti saluti.
[Luogo], gg/mm/aaaa
Firma
_______________________________________
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Tempistiche per inviare la disdetta
Il conduttore che voglia rientrare in possesso del bene prima dello scadere dell’atto (esclusivamente nei casi precedentemente esposti), deve inviare una lettera per disdire l'affitto entro 12 mesi dalla data in cui si intende liberare l’immobile, specificando la motivazione dell’azione. Se l’affitto è ad uso foresteria, una formula utilizzata spesso dalle aziende per trovare un alloggio ai dipendenti trasferiti, l’avviso di fine rapporto può essere consegnato entro un trimestre dalla sua scadenza. Qualora non si rispettassero questi termini, il locatario ha diritto al ripristino delle condizioni precedenti o ad ottenere un risarcimento che sia pari a 36 mensilità.
Disdetta del contratto di equo canone
Prima che siano trascorsi di 4 anni, non è possibile avviare una disdetta del contratto di equo canone; decorso questo periodo, il rapporto può essere concluso per volontà di una delle due parti con un preavviso di almeno sei mesi. Non è necessario indicare una motivazione per la rescissione; qualora manchi meno di un semestre alla scadenza, se non perviene alcuna lettera l’affitto si considera rinnovato per tacito accordo.
La lettera di disdetta
Un contratto di affitto che si voglia rescindere necessita, per legge, di una lettera di disdetta della locazione; tramite questo documento l’inquilino informa il padrone di casa della sua volontà a concludere il rapporto prima del tempo. Ogni atto di locazione prevede un termine entro il quale il locatario può decidere di lasciare l’abitazione, una volta consegnata la lettera (meglio se per raccomandata) i firmatari si limiteranno a pagare le mensilità fino al termine previsto.
Qualora l’affittuario non rispetti i termini, comunicando la sua intenzione a trasferirsi senza aver dato il giusto preavviso, dovrà trovare un subentrante che rispetti gli accordi contrattuali o continuare a onorare i pagamenti fino allo scadere del contratto. Presentiamo a seguire un modello valido per ognuno dei due casi.
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , nel rispetto del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
La lettera fuori dai termini
Mittente
(nome, cognome e indirizzo)
Raccomandata
Destinatario
(appellativo, nome, cognome e indirizzo)
Spettabile (nome e cognome),
le comunico con la presente la mia volontà a rescindere l’atto di affitto contratto il __/__/___ , al di fuori del termine previsto dal contratto che è il giorno __/__/___ .
Il trasloco si rende necessario per motivi (lavorativi o familiari, non è obbligatorio specificare).
Sarà (mia/nostra) cura reperire un inquilino che possa subentrare al (mio/nostro) posto e presentarle i documenti dei candidati.
Pregandola di informarmi per tempo sul giorno della consegna dell’immobile e ringraziandola per il buon rapporto, cordialmente,
(nome e cognome)
(firma)
Stipula contratto e determinazione di transitorietà
Per stipulare un contratto transitorio di locazione entrambe le parti devono dichiarare esplicitamente l’esigenza transitoria. E’ onere del locatore confermare prima della scadenza i motivi della transitorietà, e sono previste sanzioni in caso di mancanza dell’uso dichiarato. Le esigenze transitorie stabilite da molti Comuni, e che legittimano la stipula del relativo contratto sono:
- per il conduttore
- per il locatore: può dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una data certa. Il che vuol dire sostanzialmente quando il locatore intenda adibirlo ad uso abitativo commerciale artigianale o professionale proprio del coniuge, dei figli, dei parenti entro il secondo grado, e degli affini o persona giuridica con finalità pubbliche sociali, cooperative ed assistenziali.
Si evidenzia che in un contratto del genere, mentre per il proprietario le esigenze transitorie sono tassative, per l’inquilino sono esemplificative.
Modulistica
Per la sottoscrizione del contratto transitorio di locazione bisogna utilizzare il modulo di contratto predisposto e allegato alla convenzione nazionale ed agli accordi locali (disponibile presso il Comune di appartenenza dell’immobile).
Determinazione del canone
Per determinare il canone relativo a questo contratto si seguono due elementi principali: caratteristiche dell’immobile, e sua ubicazione. E’ comunque previsto un valore di base al metro quadro che cambia in più o in meno a seconda del pregio degli immobili che in ogni convenzionato comunale viene definito in categorie.
Tra immobili di una stessa categoria esiste poi una ulteriore graduazione, con un’ulteriore e diversa indicazione di valore al metro quadro a seconda della zona. Rispetto al canone che il proprietario percepirebbe con un contratto convenzionato per uso abitativo stabile (3+2), non sono previsti i benefici fiscali.
Come compilare il modello F23? Una guida
Nei casi di compravendita o locazione di un immobile è necessario non solo stipulare determinate tipologie di contratti, ma anche pagare specifiche tasse, sanzioni o imposte che variano a seconda dei casi, del tipo di contratto stesso e del tipo di immobile o terreno adibito ad uso abitativo.
É necessario inoltre, al fine di applicare i dovuti versamenti e pagamenti delle tasse, compilare moduli appositi come il Modello f23
Compilazione F23 e caratteristiche del modello
Bisogna saper compilare il modulo f23 nei casi si debbano versare delle somme al Demanio, alle Dogane o all'agenzia delle Entrate relative a tasse particolari da pagare e utili alla registrazione di atti pubblici o privati. Diversamente dal Modello F24, non è prevista la compensazione del reddito.
Va compilato da colui che effettuerà il pagamento della somma da versare in tutte le sue parti, indicando le informazioni anagrafiche del soggetto, le modalità di pagamento possibili.
Bisognerà trascrivere non solo i dati del richiedente, ma anche quelli del proprietario precedente per i casi di contratti di locazione e del notaio per il pagamento dell'imposta di registro di natura pubblica o privata.
I codici da inserire nell'F23
C'è infine la sezione legata all'importo da versare e al codice del tributo stesso, che va scritto in modo corretto, che varia a seconda dei casi. Prevista anche la sezione relativa a informazioni legate ai pagamenti quali: ente di riferimento, anno, numero causale, ecc. ecc.
Come versare l'importo dovuto
Il pagamento del Modello F23 può essere effettuato tramite modalità diverse eseguibili presso la banca, l'ufficio postale o presso gli agenti della riscossione del Gruppo Equitalia.
É possibile versare l'importo dovuto attraverso: assegni bancari e circolari in banca o presso gli agenti della riscossione; vaglia cambiali presso gli agenti della riscossione; carta di credito Pago Bancomat; assegni postali, bancari su piazza, circolari, vaglia postali, Postamat o Postepay recandosi presso un ufficio postale.
