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Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione una particolare forma contrattuale in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone. Il contratto di locazione è regolamentato dall'articolo 1571 del codice civile.
Tipi di Locazioni
Esistono differenti figure di locazione:
- locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati;
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
Inoltre si distingue tra:
- locazione a uso commerciale;
- locazione a uso abitativo (per quest'ultima si hanno ulteriori tipizzazioni come la locazione stagionale o la foresteria).
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.
Inoltre secondo il codice:
- il contratto di locazione può essere senza determinazione di tempo (una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con congruo preavviso) oppure a tempo determinato;
- l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum);
- il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso convenuto»];
- il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;
- salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.
Per i contratti aventi a oggetto la locazione di immobili adibiti a uso abitativo era inoltre previsto un limite massimo al canone di locazione, e anche di sublocazione (art. 14 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, cosiddetta legge sull'equo canone).
Le disposizioni relative al succitato articolo furono abolite dalla legge n. 359 dell'8 agosto 1992 (cosiddetta legge sui patti in deroga), che diede luogo alla liberalizzazione degli affitti.
Oggi la disciplina della locazione degli immobili a uso abitativo è principalmente regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ("Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo").
Obblighi
Per quanto riguarda il locatore, gli obblighi sanciti da un contratto di locazione sono la consegna dell'oggetto in buono stato e idonea all'uso convenuto e senza vizi; garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Per quanto riguarda il soggetto conduttore del contratto di locazione (in parole povere l'inquilino), gli obblighi sono i seguenti:
- versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute;
- prendere in consegna la cosa, ed osservare la normale diligenza del padre di famiglia;
- al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.
Domanda di sollecito
Di seguito il modello di domanda di sollecito di pagamento del canone di locazione
OGGETTO : Sollecito di pagamento.
Io sottoscritto …………………………….. , in qualità di proprietario dell’appartamento sito in __________, alla via ______________________, n. __________, a lei concesso in locazione con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni arretrati di seguito elencati:
…………… (mese) - € XXX,XX
…………… (mese) - € XXX,XX
…………… (mese) - € XXX,XX
Per un totale di € XXX,XX
La avverto che, trascorsi inutilmente 10 giorni dalla ricezione della presente, sarò costretto a dare incarico ad un legale per la riscossione coattiva, con aggravio di spese a Vostro carico. Se nel frattempo avesse già provveduto al pagamento, La preghiamo di ritenere nullo il presente.
