Bisogna osservare da subito che questo impegno non vincola le due parti in senso assoluto, ma prevede delle cauzioni a vantaggio dell’interessato danneggiato.

Il preliminare di locazione: quando effettuarlo

Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per “scoraggiare” l’altra parte dal cambiare idea. Naturalmente un atto di questo tipo prevede che i termini del contratto finale siano già stati fissati: elementi come il canone da pagare o l’entità delle spese dei consumi devono essere chiare e rientrare nei dati del documento. Sintetizzando, possiamo dire che questa formula conviene quando manchi del tempo al momento della firma definitiva o quando si vogliano fare altri accertamenti.

La caparra nel preliminare di locazione

Come per le tipologie analoghe, il preliminare di locazione prevede l’esistenza di due tipologie di caparra, versate dal promettente o dal promissorio, cui può godere il danneggiato in caso di rinuncia da parte dell’altro a concludere l’accordo e sono:

  • la caparra confirmatoria, prevista dall’articolo 1385 del CC, viene trattenuta se chi l’ha impegnata rinuncia a firmare il contratto definitivo; resta a chi dovrebbe riceverla la facoltà di rinunciare alla somma e di chiedere il rispetto del preliminare, procedendo per le vie giudiziarie ordinarie;

  • la caparra penitenziale è un’opzione prevista (dall’articolo 1386 dl CC) solo e nei casi in cui sia prevista la possibilità di rinunciare alla risoluzione del contratto, garantendo all’offeso il pagamento della penale; la somma torna in possesso di chi l’ha versata a firma avvenuta.

I tempi per giungere al contratto vero e proprio

Nessun contratto preliminare (che sia di locazione o di compravendita) ha nei suoi vincoli un termine entro il quale firmare l’accordo finale. Come sancito dall’articolo 1183 del codice civile, l’ordinamento consente comunque di affidarsi ad un giudice per stabilire una data o di determinarlo tra locatario ed affittuario, includendolo nel testo del documento.

Segnaliamo, a quanti volessero approfondire la normativa in merito ai contratti, il sito www.altalex.com , che riporta tutto il codice civile in versione integrale.

I vantaggi di un contratto preliminare

Che si faccia il preliminare di un contratto di vendita di un appartamento o che si voglia la garanzia di locazione per aprire un’attività commerciale, chi sottoscrive questo documento si impegna a concludere la trattativa nel rispetto degli accodi presi dalle parti.

Questo è molto importante:

  • per il venditore/locatario, in quanto corre il rischio di rinunciare ad altre offerte per una trattativa inconcludente;

  • per l’acquirente/affittuario, per i medesimi motivi della controparte, rischiando in più di trovarsi senza una casa dove abitare o la sede della sua attività commerciale.

Naturalmente il preliminare ha un senso solo se sono stati già fissati i termini di quello definitivo (come il costo dell’immobile o il canone di affitto), e si intenda “bloccarlo” fino al momento della firma finale o per poter eseguire accertamenti più approfonditi.

Le garanzie di un contratto preliminare

La legge prevede, a garanzia di un preliminare di vendita o locazione, due tipi di caparra, atte a tutelare una parte in caso di rinuncia dell’altra:

  • caparra confirmatoria: disciplinata dall’articolo 1385 del CC, consiste in una somma di denaro versata anticipatamente da uno dei due interessati all’altro.La cifra viene trattenuta se chi l’ha impegnata non onora il contratto; in alternativa la parte lesa può chiedere il rispetto dell’accordo, rinunciando alla somma e agendo in base alla normativa vigente;

  • caparra penitenziale: qualora il contratto preveda il diritto di recesso, questo tipo di caparra estingue la penale di questa scelta, come sancito dall’articolo 1386 del codice civile.

Le tempistiche per la firma del contratto finale

Sebbene un preliminare di vendita o locazione abbia come fine la stipula dell’accordo definitivo, il nostro ordinamento non prevede l’inserimento di un termine per siglarlo. Viene incontro a chi ne avesse desiderio l’articolo 1183 del codice civile, che sancisce la possibilità delle due parti di includere una data nel preliminare del contratto o di chiedere ad un giudice la sua fissazione.

La cessione del contratto di locazione

E’ possibile però, in base all’art. 1406 del Codice Civile, la cessione del contratto di locazione: ciascuna delle due parti può farsi sostituire da un terzo (il cosiddetto terzo cessionario), mantenendo chiaramente gli obblighi previsti dal contratto stesso. Ad esempio, se il locatore vende il bene locato, il nuovo proprietario “eredita” il contratto di affitto.

Le differenti tipologie di beni

Possiamo distinguere diversi tipi di locazione, a seconda del tipo di bene: beni mobili, beni immobili urbani e beni immobili non urbani. La locazione può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale. Inoltre, per il Codice Civile il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo: è comunque possibile recedere dal contratto quando si vuole, dando però disdetta con un congruo preavviso.

Normalmente, il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non è prevista da parte sua la cessione del contratto. Per la Legge n.431/98 il conduttore può sublocare solo alcune stanze dell’immobile, e deve comunicare il tutto al proprietario. Il Decreto ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti del 2002 stabilisce però che la norma non si applica ai contratti di locazione di natura transitoria e a quelli stipulati con studenti fuori sede.
Se queste regole non vengono rispettate, il locatore ha il diritto di far liberare l’immobile e di chiedere il risarcimento dei danni.

La cessione del contratto di locazione commerciale

Nel caso di locazione commerciale, la cessione del contratto è regolata dall’articolo 36 della legge 392/78, per il quale la cessione può avvenire anche senza il consenso del locatore, sempreché venga ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata. Il conduttore iniziale deve comunicare la cessione della locazione con lettera raccomandata A.R., mentre il cessionario deve versare l’imposta di registro (67€) compilando il modulo F23 (codice tributo 110T) all’Agenzia delle Entrate. Il locatore si può opporre alla cessione del contratto solo per gravi motivi, che riguardano la persona del nuovo locatario, la sua affidabilità e la sua posizione economica.

L'articolo è stato scritto dalla Redazione di ElaMedia Group